Tras casi 8 años como abogado inmobiliario, clientes, amigos y familiares me consultan seguido sobre compra de casas habitación. Afortunadamente, muchos llegan a tiempo y evitamos fraudes o transacciones desventajosas. Este año publicaré posts semanales en LinkedIn para responder, de forma práctica y con fundamento legal, dudas frecuentes y ayudar a evitar abusos.
La lectura no tomará más de 3 minutos.
Pregunta de hoy: ¿Qué documentos debo pedir al vendedor cuando voy a comprar una casa?
1. Escritura pública con datos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
¿Para qué sirve? Identifica al propietario, es decir, a quién debes comprarle.
Nota: En Quintana Roo, si la escritura no está inscrita en el Registro, no es un título válido. En el resto de los estados, si no está inscrita, hay que revisar directamente la información en el Registro antes de entregar dinero o decidir sobre el inmueble.
2. Certificado de libertad de gravamen emitido por el Registro Público de la Propiedad.
¿Para qué sirve? Acredita que el inmueble no tiene hipoteca, embargo u otras limitaciones que afecten tu derecho de propiedad.
3. Recibo del último pago del impuesto predial.
¿Para qué sirve? Confirma si hay adeudos. Si son significativos y el vendedor no puede pagarlos, verifica si existe un procedimiento de ejecución y negocia descontarlos del precio en el contrato.
4. Plano del inmueble.
¿Para qué sirve? Verifica que la superficie coincida con la de la escritura. Si no es el caso, pide a tu abogado revisar la causa y los riesgos de no corregirlo.
Si el inmueble está en un edificio, residencial, fraccionamiento, privada, coto o desarrollo con acceso restringido, pide además:
1. Constitución del régimen de propiedad en condominio.
¿Para qué sirve? Establece el marco para cuotas y uso de áreas comunes; sin él, puede no haber individualización de la unidad y surgen problemas legales.
2. Reglamento del régimen de propiedad en condominio.
¿Para qué sirve? Define tus derechos y obligaciones como propietario.
3. Constancia de no adeudo de cuotas ordinarias y extraordinarias.
¿Para qué sirve? Las cuotas siguen al inmueble; este documento te ayuda a no heredar deudas.
Hay más documentos en una compraventa, pero la mayoría los solicitará el Notario al formalizar la escritura. Este checklist es tu punto de partida para validar: (i) seriedad del vendedor; (ii) titularidad efectiva o necesidad de más información; y (iii) señales de alerta que requieran análisis adicional.
Disclaimer: Ninguna operación es igual. Acompáñate de un abogado de tu confianza para identificar los puntos específicos de tu transacción.
Fernando Frías es Asociado en la práctica de Derecho Inmobiliario en Santamarina y Steta, despacho legal full-service líder en México con más de 75 años de experiencia en asesoría corporativa y transaccional a nivel nacional e internacional en diversos sectores.
Fernando ha participado en la adquisición de grupos hoteleros dedicados a tiempo compartido superiores a 100 MDD, terrenos para la instalación de naves industriales, diseño de estructuras legales para branded residences, y en general en la asesoría de en diversas operaciones inmobiliarias en México para el sector turístico, industrial, comercial y residencial.
